改造类商业物业收购主导大宗交易市场 资产管理能力至关重

　　人民网北京7月6日电 （余燕明）昨天下午，房地产服务商戴德梁行在北京召开了2017年第二季度发布会。

　　戴德梁行北中国区投资及顾问服务部高级助理董事杨蕾在会上介绍，尽管今年资金上旧有融资渠道收紧或关闭，政策层面对商住物业出售予个人买家予以限制，但2017年上半年北京大宗交易投资总额仍然多达119亿元，同比增长15%。

　　“今年商改住类项目的销售渠道被封堵，同时对购买物业的个人进行了严格限制。这意味着散售退出这一常见的大宗交易退出模式在短期内面临挑战。”杨蕾说，2016年全年北京市场大宗交易投资总额376亿元，创下历史新高，其中上半年投资总额103亿元，所有交易集中以写字楼及零售物业为主。2017年上半年大宗交易投资总额为119亿元，“如果累加我们追踪到的60亿元左右二手住宅地块交易，上半年大宗交易投资总额将接近180亿元。”

　　现在北京商业物业市场形势严峻，融资收紧及散售退出，写字楼租金预期在未来一段时间内难以获得大幅增长，“未来租金涨幅难有积极预期的情况下，今年上半年大宗交易的市场表现提振了信心。”

　　她预计今年下半年北京商业物业投资市场依然会非常活跃，前景乐观。“开发商会越来越多地从土拍市场转回到存量市场，政府加强宏观调控影响的高预期下，外资投资机构很难在市场上获得机会，内资买家有望守住主场。”

　　外资买家已经淡出北京商业物业大宗交易市场。根据戴德梁行的跟踪监测，2017年上半年所有大宗交易买家里，没有一宗交易是由外资买家参与完成。而将时间追溯至2012年，内资买家总交易量占比提升幅度更加明显。

　　“抛开货币和政策两个因素，外资买家对中国商业地产市场的预期还停留在过去几年的状态，而且在交易决策过程中，要比内资买家慢很多，也更加复杂。”杨蕾说。而且她强调，外资买家现在交易中对回报率的预期、谈判过程中的决策速度以及改造物业的能力，优势已经不那么明显。

　　另一个原因是内资买家收购商业资产的动力更足。越来越紧缩的土地供应，或者土地出让的诸多条件限制，使得很多地产商在公开市场获取土地，它们开始投入到存量市场。今年上半年37%存量市场大宗交易是由地产商参与完成，这一数据至少是去年的6倍之多。

　　“地产商很大程度上已经从土拍市场转到了存量市场。”杨蕾说。

　　2017年上半年大宗交易商业物业类型里，酒店、写字楼、零售物业和公寓几乎平分了这个市场，相比2016年大宗交易物业类型比例调整较大。

　　“北京商业市场有其特殊属性。比如相比上海，供应量比较少，活跃度较低，流动性也不是足够强。所以大量大宗交易集中在改造类物业上，今年上半年占比达到了78%。”她说，城市更新已经不是一种趋势，至少在上半年，城市更新主导了大宗交易市场。

　　据戴德梁行参与完成及跟踪大宗交易披露，今年上半年一些资本完成了北京东四环阳光上东酒店、首创中环假日酒店收购。其中，阳光上东酒店被境内一支基金收购后将改造成写字楼对外出租；首创置业出售了北京中环假日酒店予一家境内资本，也将改建为办公楼自用。另外，地处王府井的一家商场也在今年上半年完成交易，未来将改造成写字楼。

　　这些改造类物业被机会资本收购改造以后，租金提高使得资产价值得以大幅度释放。香港上市公司盈大地产出售北京盈科中心前商场部分一直空置，经过三年时间改造及提升物业管理，目前盈科中心商场部分实现满租，平均租金提升至260元/月/平方米。

　　“收购改造3年后，以现在租金水平评估盈科中心市场价值，至少增长了40%。”杨蕾说。

　　另外，戴德梁行北中国区投资及顾问服务部还帮助本地基金公司完成了太阳宫百盛和开元名都酒店收购。其中，太阳宫百盛收购节点上正在运营，不过当时租金水平已经下行，改造之后预租租金上涨近2倍；北京开元名都酒店收购时运营租金水平同样较低，经过改造之后，预租租金增长了2.6倍。

　　“这两个项目在三年后达到满足或者稳定运营状态，市场价值预计会更高。”她说，改造类物业改造周期通常是10个月至1年左右，这个周期内物业会开始预租，盈科中心改造完成时预租率达到了60%。“根据现在租金水平倒推物业资产价值，盈科中心反映到租金上是从空置状态提升至260元/月/平方米，但考虑到改造成本、资金成本和运营成本，我们预估盈科中心资产价值提升了40%。”

　　杨蕾说，过去很长一段时间，城市发展都是“摊大饼式”外扩，现在开始内收，深耕到物业项目，比如酒店、写字楼、公寓、商场，改造挖掘项目资产价值，这些存量资产成为市场上最有价值的投资物业。

　　“战术型，保守派已经跟不上现阶段北京商业物业投资市场，不纠结于收购节点物业资产的租售比，对未来商业市场准确和乐观的预期更加重要。”杨蕾最后总结，资产管理的能力和物业改造的方式，对物业资产增值变得至关重要，“拥有较强资产管理能力的战略型投资者，才是这一轮商业物业投资市场的赢家。”